Avantages et inconvénients pour choisir une SCPI

Une scpi, société civile de placement dans l’immobilier, est une forme de société qui gère un gros parc immobilier de plusieurs immeubles ou appartements. Cela peut aller de deux appartements jusqu’à des centaines et l’idée c’est que cette société va rechercher des investisseurs pour pouvoir justement augmenter ce parc immobilier. En échange, pour les investisseurs, l’idée c’est de ce restituer un loyer donc un rendement qui en général le rendement se situe entre 3 et 6% en fonction des différentes SCPI donc en fait la société quand elle reverse le loyer.

Avantages de passer par une SCPI

Rendement de la SCPI

Le premier avantage c’est que les rendements sont dits net de frais donc l’idée c’est de n’avoir rien d’autre à payer en plus donc pas de taxes foncières, pas de recherche de locataires et pas de charges de copropriété.

Une fois que le rendement est donné par loyers il n’y a rien à payer juste l’opposition. C’est uniquement taxé au même titre que le revenu foncier quand on détient un appartement en direct.

Pour traduire ce qu’est le revenu foncier, on reçoit des loyers de la fameuse SCPI donc de fameux dividendes. Il sera alors obligatoire de les déclarer en nu  comme si on détenait un  appartement nu donc non meublé avec l’imposition qui est lié avec 2 types d’imposition soit le régime du micro foncier avec un abattement sur les loyers. Imaginons 100€ de loyer, il y aura 30% d’abattement et une imposition sur 70%. Le second régime c’est ce qu’on appelle le régime réel qui permet de déduire un certain nombre de choses comme les intérêts de créditer, frais d’entretien des travaux, etc… 

La SCPI dans la plupart des cas on ne pourra pas utiliser le régime micro foncier. Le seul cas où on peut le mettre au régime micro foncier c’est quand déjà on est à moins de 15000 euros de revenus fonciers et qu’en plus on détient à l’appartement en direct en plus de la part de la SCPI. Si on est détenteur de parts de SCPI et uniquement de parts de SCPI on doit être dans le cadre du régime réel de manière obligatoire. Les seuls frais qui peuvent passer en charge ça va être les intérêts d’emprunt.

Il n’y a pas de bon ou de mauvais placements mais il y a que des placements qui sont adaptés un certain type de personne avec des avantages et des inconvénients dans tous les types de placements. Là en l’occurrence voyons d’autres avantages et inconvénients des SCPI.

Sécurité lors de l’achat de part

Il y a une relative sécurité dans le cadre d’achats de parts de SCPI puisque les sociétés vont travailler avec un certain nombre de locataires. Ce qui permet une mutualisation du risque sur la vacance locative. 

Toutes les SCPI n’ont pas forcément les mêmes thèmes, c’est à dire qu’on peut avoir des SCPI dit de « bureau » u avec principalement des bureaux à louer, on peut avoir des SCPI dites de « commerce » avec des locaux commerciaux et des SCPI à thème par exemple sur la santé, sur les appartements seniors. On trouve de plus en plus de SCPI qui se font à l’étranger notamment par rapport à la fiscalité qui est un petit peu plus attractif.

Gestion de la SCPI

Le dernier avantage c’est que la gestion est quasi nulle. C’est la société qui s’occupe absolument de tout, c’est pour ça qu’on dit que c’est de la pierre papier car on achète la part de la SCPI et on reçoit les loyers sans rien faire.

Les inconvénients de passer par une SCPI

Le premier inconvénient, il va avec le dernier, c’est au niveau de la gestion, on n’a pas son mot à dire sur justement la gestion et le choix des appartements de la société.

Le deuxième inconvénient est la fiscalité. Comme dans la plupart du temps on se retrouve sur le régime réel on va se retrouver avec une fiscalité qui est assez importante sur la part du revenu fonciers puisque que les seules charges qui seront possibles de passer seront les intérêts d’emprunt.

Pourquoi prendre la direction d’une SCPI ?

C’est une question qui n’est pas facile parce que ça va vraiment dépendre de la situation du client, de son patrimoine, de sa fiscalité mais la principale cible sont plus des personnes qui n’ont vraiment pas envie de gérer leur partie immobilière.

Si l’envie est tout simplement de faire du patrimoine dans 10 ans / 15 ans pour la famille ou pour les enfants avec zéro contrainte le choix de la SCPI est tout trouvé.