Nicolas Dulion : A propos de l’immobilier d’entreprise

Parler de l’immobilier d’entreprise c’est faire référence à près de 800 millions de mètres carrés de locaux construits en France. Soit plus de 400 milliards d’euros d’actifs qui représentent principalement des immeubles de bureaux et des locaux d’activités

Pour Nicolas Dulion, Fondateur d’Espace Entreprise à Montpellier, ces lieux d’entreprises abritent emplois et activités économiques. Ils contribuent aussi à l’attractivité des territoires.

Nicolas Dulion : analyse du marché immobilier
Nicolas Dulion : analyse du marché immobilier

Analyse économique des marchés

Les marchés sont de plus en plus segmentés. Quant aux acteurs, ils sont nombreux et les produits de plus en plus diversifiés. L’immobilier d’entreprise représente à la fois des espaces abrités dans des immeubles de pierres tangibles, mais également des actifs générateurs de revenus sous-jacents de dettes qu’on qualifie de pierre-papier.

France et marché immobilier

Nicolas Dulion rappelle que la France est l’un des marchés immobiliers d’entreprise les plus importants en Europe. En région Île de France, le parc de bureaux représente plus de 50 millions de mètres carrés de bureaux et de 32 millions de mètres carrés de bureaux pour Paris et sa périphérie immédiate.

C’est supérieur à celui du grand Londres ou même de Francfort, respectivement 23 et 50 millions de mètres carrés.

Nicolas Dulion : les mécanismes des marchés immobiliers

Malgré leur importance économique et financière, Nicolas Dulion souligne que les mécanismes des marchés immobiliers, complexes par nature, sont souvent mal connus.

L’application des théories et des modèles courants de l’économie sont difficiles à appliquer sans prendre en compte la spécificité de ces biens et de ces marchés immobiliers.

Nicolas Dulion : Fluctuation des marchés immobiliers
Nicolas Dulion : Fluctuation des marchés immobiliers

Fluctuation des marchés

En parallèle les marchés rencontrent de fortes fluctuations depuis leur naissance à la fin des années soixante marquées par des périodes de crise immobilière très importantes comme celle de 2008.

La financiarisation de l’immobilier

Selon Nicolas Dulion, les marchés ont également vécu de profondes mutations depuis vingt ans avec la mondialisation et ce qu’on appelle la financiarisation de l’immobilier suite à la dérèglementation financière.

En ce financiarisant, l’immobilier d’entreprise est désormais considéré, géré et arbitré comme un actif financier parmi tant d’autres, explique Nicolas Dulion.

Nouveaux investissements

Les modalités d’investissement dans l’immobilier se sont diversifiées : en plus de la détention traditionnelle en direct d’actifs immobiliers comme c’était le cas dans les années soixante-dix et quatre-vingt, se sont développés de nouveaux véhicules d’investissement indirects tels que les foncières cotées.

Nicolas Dulion : économie immobilière
Nicolas Dulion : économie immobilière

L’économie immobilière

D’après Nicolas Dulion, l’économie immobilière est une discipline tout à fait nouvelle en France, née il y a une trentaine d’années aux Etats-Unis. Aujourd’hui cette discipline est régulièrement enseignée dans les pays anglo-saxons.

L’apparition du management de l’immobilier

Dans l’économie, on s’intéresse à la formation des prix, des cycles etc. Le management immobilier est également une discipline nouvelle dans la gestion. Nicolas Dulion rappelle que quel que soit leur secteur, les entreprises ont besoin d’immobilier pour exercer leur activité. Celui-ci représente en général 25 à 40% des actifs des sociétés et les dépenses récurrentes les plus importantes après les salaires.

Les nouvelles problématiques à gérer

La gestion de l’immobilier au sein de l’entreprise et la fonction immobilière évoluent depuis quelques années dans le cadre de nouvelles problématiques du management. Notamment dans le cadre de problématiques d’externalisation ou non de patrimoine immobilier ou bien dans le cadre de problématiques concernant le développement durable.

Selon Nicolas Dulion les entreprises ont progressivement pris conscience que l’ignorance de leur réalité immobilière pouvait entraver leur développement économique. Les choix immobiliers portent des engagements juridiques et financiers très importants.

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